先に結論：返し方しだいで月返済はほぼ倍変わる
家のことを考え始めて、一番知りたかったのは「結局、毎月いくら返すのか」だった。2026年6月の金利で試算した要点を3つ。
- 毎月の返済額は借入額にきれいに比例する。だから「1000万円あたりいくら」を押さえれば、3000万でも7000万でも掛け算で出せる
- 40代なら返し方は2パターンが現実的。「15年で定年前に完済」か「35年で月を抑えて長く」か。同じ3000万でも月の返済額は約21万円 vs 約12万円とほぼ倍違う
- 金利タイプ（変動0.95%／固定3.2%）でも月数万円、35年総額で1,000万円超変わる。変動の安さは「上がらない前提」の数字
数字を見たら、家選びより先に「いくら・何年・どの金利で借りるか」を決める話だと分かった。
前提：2026年6月時点・代表的な銀行の金利
まず使う金利。2026年6月時点の、代表的な銀行・制度の水準を採用する。
| 金利タイプ | この記事で使う代表値 | 2026年6月の実勢 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 0.95% | ネット銀行最優遇で0.9%台（auじぶん銀行0.930%、住信SBI0.950%など） |
| 全期間固定（フラット35・21年以上・融資率9割以下） | 3.2% | 最多金利3.21%。現行制度で初の3%超え |
出典：ダイヤモンド不動産研究所（変動金利ランキング）・モゲチェック（2026年6月動向）・日本経済新聞（フラット35が初の3%超え）
注意点を先に置いておく。
- 試算は元利均等返済・ボーナス払いなし・概算。手数料や保証料、団信の上乗せは含めない
- これは2026年6月時点の数字。固定金利は今まさに上昇局面で、フラット35は過去最大級の上げ幅をつけた。金利は時期と銀行で変わるので、実際は必ず最新値で確認してほしい
- 返済期間20年以下なら、フラット35より低い「フラット20」（2026年6月で2.89%）もある。年数で制度が変わる点に注意
まず「1000万円あたり」の月返済額
毎月の返済額は借入額に正比例する。なので1000万円あたりの早見表を1枚持っておくと、あとは掛け算で済む。
| 金利 ＼ 返済年数 | 15年 | 20年 | 30年 | 35年 |
|---|---|---|---|---|
| 変動 0.95% | 59,630円 | 45,767円 | 31,935円 | 27,996円 |
| 固定3.0%（参考） | 69,058円 | 55,460円 | 42,160円 | 38,485円 |
| フラット35 3.2% | 70,024円 | 56,466円 | 43,247円 | 39,610円 |
使い方はかんたん。借入3000万円なら上の数字を**×3**、5000万円なら**×5**、7000万円なら**×7**するだけ。
たとえば「5000万円・35年・変動0.95%」なら、27,996円 × 5 ＝ 約14.0万円/月。これが試算の土台になる。
40代なら返し方は2パターンで考えた
40代で家を買うと、返済年数の選び方が20代・30代とは別の意味を持つ。完済が定年に間に合うかどうかが絡んでくるからだ。現実的なのはこの2つ。
- ① 15年で完済する：40代で組んでも50代のうちに完済でき、定年（65歳目安）より前に住居費の重しが外れる。老後の安心は大きいが、月の負担はかなり重い
- ② 35年で長く借りる：月の負担を大きく抑えられる。ただし40代で組むと完済は70代にかかり、定年後も返済が続く。その間に物件が値上がりすれば売却・住み替えの余地が出る、という考え方もある（ただし値上がりは保証されない）
借入額別に、固定3.2%でこの2つを並べるとこうなる。
| 借入額 | ① 15年完済（月／総返済） | ② 35年（月／総返済） |
|---|---|---|
| 3000万円 | 約210,072円 ／ 約3,781万円 | 約118,830円 ／ 約4,991万円 |
| 5000万円 | 約350,121円 ／ 約6,302万円 | 約198,049円 ／ 約8,318万円 |
| 7000万円 | 約490,169円 ／ 約8,823万円 | 約277,269円 ／ 約1.16億円 |
同じ借入額でも、15年と35年で月の負担はほぼ倍違う。一方で総返済額は、長く借りるほど利息がかさんで増える（3000万なら15年3,781万→35年4,991万）。月の楽さ（35年）と、総額の軽さ・定年前完済の安心（15年）のトレードオフ。自分の年齢と、定年までに何年あるかで、どちらに寄せるかが決まる。
変動の数字には「上がるかも」が隠れている
金利タイプの差も見ておく。35年・借入額別で、変動0.95%と固定3.2%を並べるとこうなる。
| 借入額 | 変動 0.95%（月） | 固定3.2%（月） | 月の差 | 35年の総返済差 |
|---|---|---|---|---|
| 3000万円 | 約83,988円 | 約118,830円 | 約3.5万円 | 約1,463万円 |
| 5000万円 | 約139,981円 | 約198,049円 | 約5.8万円 | 約2,439万円 |
| 7000万円 | 約195,973円 | 約277,269円 | 約8.1万円 | 約3,414万円 |
ただし強調しておきたいのは、変動0.95%は金利が35年間ずっと変わらなかった場合の数字だということ。実際の変動金利は半年ごとに見直され、上がる可能性がある。
2026年は長期金利が1年で1%以上上がった局面で、固定金利は過去最大級の上昇をつけた（日経の報道）。変動が今後どうなるかは誰にも断定できない。変動を選ぶなら、「金利が上がっても返せるか」を固定の数字（3.2%側）で確かめておくのが安全側になる。安さの変動か、固定の安心かは、家計にどれだけ余白があるかで変わる。
3つの結論
① まず「1000万円あたり」を覚える 借入額に比例するので、1000万あたりの月返済額さえ持っておけば、3000万でも7000万でも掛け算で出せる。家探しの前に持っておくと話が早い。
② 40代は「15年で定年前に完済」か「35年で月を抑える」か 同じ借入額でも月の負担はほぼ倍違う。定年までの年数と、毎月いくらまでなら無理なく返せるかから逆算する。
③ 変動を選ぶなら固定の数字で耐性チェック 変動の安さは「上がらない前提」。上がっても返せるかを固定側（3.2%）の数字で確かめておく。安さか安心かは、家計の余白しだい。
正確な返済額は、団信や手数料も含めて条件で変わる。自分の借入額・物件で正確に出したいなら、銀行のシミュレーターや無料の相談窓口で、複数行を比べて出すのが確実だと思う。
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